Hausverkauf

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ZH-thai-fun
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Re: Hausverkauf

#11

Beitrag von ZH-thai-fun »

ZH-thai-fun hat geschrieben:
Do 6. Jun 2024, 13:53
Anwälte sind die "Mammon-Un-Recht" Kippschalter in Rechtssystemen.
Ich bin gerade an der Löwenstrasse Zürich an meinem ehemaligen Anwalts Büro vorbei gelaufen, da wo ich trotzt 15.000 liegen lassen, verloren haben. Es ging auch um Hauskauf eines Ausgewanderten, mich. Früher waren da 7 Anwälte mit 7 Sekretärinnen, siehe Fotos, heute 7 mit nur einer
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Sekretärin, aber die Honorare je doppelt so hoch. :D
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Nur wer Negatives wahr'nimmt, kann auch Positive genießen.

Werner
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Re: Hausverkauf

#12

Beitrag von Werner »

phimax hat geschrieben:
Do 6. Jun 2024, 13:52
Berner hat geschrieben:
Do 6. Jun 2024, 10:23
Ein Käufer, der so einen Deal eingeht, ist in der Regel nicht kreditwürdig und kriegt deshalb keine Hypothek.
Wie schon geschrieben, hat er sich erst vor kurzen ein Haus im Speckgürtel von Bangkok gekauft und für ein weiteres gibt die Bank wohl nicht den vollen Kredit. Daher möchte er den Kaufpreis auf ca. vier Jahre verteilen.

Der Anwalt des Verkäufers (gehört zur Familie) praktiziert schon seit über 30 Jahren, allerdings nicht in Bangkok, sondern in Sukhothai.

Der Vorschlag Rückbau und an Makler übergeben wurde/wird als Alternative diskutiert. Da aber niemand mehr vor Ort ist der das Ganze kontrollieren kann, könnte das auch problematisch werden. Kompetente Personen müssten aus Sukhothai anreisen resp. sich dafür bei ihrer Arbeit in Bangkok häufig freinehmen.
Wenn jemand 25% Eigenkapital hat und bereits 2 Häuser besitzt kann bekommt der auch einen Kredit auf die restlichen 75% da die Bank ja dann mit dem Haus eine Sicherheit hat. Ich denke, der möchte die Zinsen sparen.

Ich würde auf 100% Zahlung bestehen und das Ding sauber übergeben. Alles andere ist Mist. Vielleicht möchte er etwas tricksen weil ihr ja so schön weit weg wohnt und zahlt nicht wirklich alle Raten. Er sollte sich einfach damit abfinden. Er müsste ja auch solvent genug sein, sonst könnte er die drei weiteren Raten in so kurzen Abständen nicht leisten.

Alternativ möchte ich vorschlagen, ihr verkauft das Haus an jemand anderen der vor Ort wohnt, z. B. aus der Familie oder einen Makler. Dann muss halt jemand aus seiner Familie einen Kredit aufnehmen und das Haus Namen kaufen, und dann später mal an ihn weiter verkaufen. Das dürfte doch auch klappen.

Seid echt nett und freundlich und vermietet das Haus weiter an ihn. Versucht auf jeden Fall einem Streit aus dem Weg zu gehen.

W.
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thedi
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Re: Hausverkauf

#13

Beitrag von thedi »

Werner hat geschrieben:
Fr 7. Jun 2024, 01:00
Seid echt nett und freundlich und vermietet das Haus weiter an ihn. Versucht auf jeden Fall einem Streit aus dem Weg zu gehen.
Das wäre auch mein Vorschlag. Verkauf es dann in 4 Jahren an ihn mit Einmalzahlung den vollen Betrag wenn das Objekt umgeschrieben wird.


Mit freundlichen Grüssen

Thedi
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Berner
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Re: Hausverkauf

#14

Beitrag von Berner »

Was für ein amüsanter Thread, da geben Farangs einem Thai Ratschläge, wie er mit einem anderen Farang einen Kauf abwickeln soll. Oder ist er schon so stark verwestlicht, dass er das braucht?

@Fredfeuerstein: Natürlich macht es für einen Ausländer Sinn für einen Kaufvertrag einen Anwalt zu konsultieren. Thais verwenden für kleine Geschäfte Standartverträge und keinen Anwalt, denn solche mit einem guten Netzwerk sind teuer.
Du kennst Dich vermutlich – wie viele Farangs – viel besser mit Thai Recht aus als ich, denn ich verlasse mich bei solchen Angelegenheiten voll auf die Erfahrung meiner Frau.

Ich kenne einen sehr fähigen und seriösen Schweizeranwalt in Thailand der mir gesagt hat, dass er fast alle Fälle gegen wohlhabende Thais verliert, weil deren Anwälte bessere Beziehungen haben. Er kann auch nicht selbst ans Gericht gehen, sondern muss über einen Thai Anwalt operieren. Ein erfolgreicher Thai Anwalt wird kaum für einen Farang-Anwalt arbeiten. Es gibt wenige Ausnahmen, z.B. solche die im Ausland studiert haben und Sympathie für ihr Studienland haben.

Wie weit meine Betrachtungen in der Provinz zutreffen, weiss ich nicht, doch in Bangkok kenne ich mich auch aus der Ferne recht gut aus.
Zurzeit steigen Immobilien- und Mietpreise sehr stark an.
Kluge Verkäufer machen nur Jahresverträge und haben eine Mietkaution von 2 Monaten (mehr ist nicht mehr legal). Bei Insolvenz des Mieters fliegt er raus. Das wird als Vertragsbruch betrachtet und er hat kein Anrecht auf die Kaution falls die vereinbarte Kündigungsfrist länger als 2 Monate ist, auch wenn der Besitzer sofort einen Nachmieter findet.
Käufer wie @phimax einen schildert, deren Kreditlimite ausgeschöpft ist, schlagen oft solche Abzahlungsvereinbarungen vor. Die Gründe sind 1. den Kaufpreis zu fixiere und 2. die Miete zu sparen. Letzteres kann der Verkäufer einkalkulieren, beim Kaufpreis ist das schwieriger und unüblich und er wird kaum einen Käufer finden, der dem zustimmt.

Wie erwähnt ist der Verkäufer bei Insolvenz des Käufers am längeren Hebel. Das finanzielle Risiko des Verkäufers ist aber, dass er in 4 Jahren einen wesentlich höheren Preis erzielen würde.

Fredfeuerstein
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Re: Hausverkauf

#15

Beitrag von Fredfeuerstein »

Berner hat geschrieben:
Fr 7. Jun 2024, 10:15
@Fredfeuerstein: Natürlich macht es für einen Ausländer Sinn für einen Kaufvertrag einen Anwalt zu konsultieren. Thais verwenden für kleine Geschäfte Standartverträge und keinen Anwalt, denn solche mit einem guten Netzwerk sind teuer.
Du kennst Dich vermutlich – wie viele Farangs – viel besser mit Thai Recht aus als ich, denn ich verlasse mich bei solchen Angelegenheiten voll auf die Erfahrung meiner Frau.
Nein, so arrogant oder dumm bin ich nicht, dass ich glaube, mich besser im Thai-Recht auszukennen als ein Thailänder.
Im Gegenteil, weil ich weiß, dass ich nix weiß, rate ich ja zu einem Juristen.
Daneben mache ich es genau wie du: ich verlasse mich zu 100% auf meine Frau. Ich sage ihr vielleicht zwei, drei Gedanken zu einer Sache, das war es aber auch. Dann setzt das Verlassen auf sie ein.
Ich weiß genau, was sie auf der Pfanne hat: vor langem kam sie mit einem Köfferchen nach Deutschland, keine Deutschkenntnisse, keine Ahnung von nix, was Deutschland betrifft, hat sie sich in einer Uni inskribiert und zack, ein akademisches Studium absolviert. Die Deutschen waren sprachlos.

Eine Frage hab ich nur: bist du sicher, dass Immobilienpreise und Mieten derzeit in Thailand stark steigen? Ich habe nämlich das Gefühl, dass TH in einer Wirtschaftskrise steckt, die sich gerade auf den Immobilienhandel auswirkt. Aber das weißt du vielleicht besser.
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Berner
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Re: Hausverkauf

#16

Beitrag von Berner »

Fredfeuerstein hat geschrieben:
Fr 7. Jun 2024, 12:19
.....
Eine Frage hab ich nur: bist du sicher, dass Immobilienpreise und Mieten derzeit in Thailand stark steigen? Ich habe nämlich das Gefühl, dass TH in einer Wirtschaftskrise steckt, die sich gerade auf den Immobilienhandel auswirkt. Aber das weißt du vielleicht besser.
Für die Grossregion Bangkok sehe ich klare Signale, dass die Immobilienpreise weiter steigen werden und dies gerade wegen der Wirtschaftskrise. Das sind z.T. Nachwehen von Corona. Viele Firmen schliessen (so zB. Suzuki) oder wurden durch Chinesen übernommen und die Thai Kaderleute verlieren die Jobs and Chinesen und es kommt zu vielen Notverkäufen.

Doch die Banken geben kaum Kredite für Häuser die älter als ca 5 Jahre alt sind. Da die meisten Thais Häuser nur mit Kredit kaufen, kriegen sie diese preiswerten Häuser nicht. Solche Häuser gehen zu Dumpingpreisen an Spekulanten oder werden der Bank abgetreten. Ein neues Geschäftsfeld für die Bankangestellten, die sie dann privat übernehme und auch wieder an Spekulanten verkaufen. Diese renovieren und möblieren die Häuser, so dass sie wieder durch Banken finanziert werden können, natürlich mit einem kräftigen Aufgeld. Wenn man ein Haus weniger als 12 Monate besitzt muss man beim Verkauf eine "business-tax" von ca 5 % bezahlen. Um dies zu umgehen werden die Häuser für ca 1 Jahr vermietet, z.T. auch an die ehemaligen Besitzer.
Als Mieter besonders beliebt sind die Chinesen, denn da ist 30-50% mehr zu holen.

Die Invasion der Chinesen in der Bangkok Geschäftswelt ist riesig und dies treibt die Immobilienpreise noch lange hoch. Kürzlich habe ich mit Chinesen in der Schweiz gesprochen, die sagen, dass sehr viele Jungen das Land verlassen wollen, Thailand ist ein beliebtes Auswanderungsland für Chinesen, weil ja schon die Elite Thai-Chinesen sind. Sie haben Geld um im Ausland zu investieren.

Kaum sind sie im Land, kaufen sie schon Liegenschaften. Jeder der mal ein Haus gekauft hat weiss, dass es für einen Ausländer nicht möglich ist, die Chinesen sind sehr kreativ haben ihre Tricks, da gäbe es noch einiges zu berichten.

Die Familien die ihr Haus durch einen Notverkauf verloren haben kaufen später ein kleineres Haus oder ziehen zurück in die Dörfer wo sie her kommen.

Wie weit solche Mechanismen in anderen Städten ablaufen weiss ich nicht. In Phuket sollen die Russen den Immobilienmarkt antreiben.

In Südthailand wirkt sich das so aus, dass Familien die früher durch die Kinder, die in BKK ihr Geld verdienten, unterstützt wurden, jetzt die arbeitslosen Rückkehrer durchfüttern müssen. Durch Notverkäufe entstehen neue Grossgrundbesitzer. Cash regiert Thailand.

Wie sieht das im Isaan aus?
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